I. Hintergrund

Nach Auffassung des Gesetzgebers hat sich in verschiedenen Bereichen des Steuerrechts „fachlich notwendiger Gesetzgebungsbedarf“ ergeben. Der Entwurf des Jahressteuersteuergesetzes 2022 sieht daher diverse, thematisch voneinander unabhängige Änderungsvorschläge für das Bewertungs-, Ertrags-, Umsatzsteuer- und Verfahrensrecht vor. Der Gesetzgebungsprozess soll noch in diesem Jahr abgeschlossen sein. Die Gesetzesänderungen werden aller Voraussicht nach zum 1. Januar 2023 in Kraft treten.
Im Fokus dieses Newsletterbeitrags stehen die geplanten Änderungen des Bewertungsgesetzes, die zum Jahresende eine ungewöhnliche hohe Präsenz in den Medien erfahren haben. Konkret betroffen sind die Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Wertermittlung bei Erbbaurechtsgrundstücken und Gebäuden auf fremdem Grund und Boden, welche an die geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 angepasst werden sollen. Zudem verweist der Gesetzgeber auf verfassungsrechtliche Vorgaben, die eine Anpassung der veralteten Bewertungsparameter an das aktuelle Marktniveau erforderlich machen.

II. Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke gibt das Bewertungsgesetz die Verfahren zur Wertermittlung von inländischem Grundbesitz verbindlich vor. Dabei bestimmt die Grundstücksart bzw. die Nutzung der jeweiligen Immobilie, welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt. Je nach Einordnung des Grundstücks und den verfügbaren Marktdaten des örtlichen Gutachterausschusses erfolgt die Bewertung nach dem sog. Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Unabhängig von diesen Bewertungsverfahren besteht allerdings immer die Möglichkeit, durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens den unter Umständen niedrigeren Verkehrswert einer Immobilie nachzuweisen.

III. Geplante Änderungen zum Jahreswechsel

Zum 1. Januar 2023 sollen zwei der drei Bewertungsverfahren, nämlich das Sachwert- und das Ertragswertverfahren geändert werden, währen das Vergleichswertverfahren naturgemäß unverändert bleibt. Es wirken sich die folgenden Änderungen der Bewertungsparameter auf den Immobilienwert aus: Senkung der Liegenschaftszinssätze, die Abschaffung der pauschalierten Bewirtschaftungskosten sowie Einführung eines Regionalfaktors. Zudem soll die gesetzlich vorgegebene Gesamtnutzungsdauer von Wohnimmobilien von 70 auf 80 Jahre angehoben werden, was ebenfalls zu höheren Immobilienwerten (Gebäudewerten) führt.

IV. Höhere Immobilienwerte ab 2023

Durch die geplanten Maßnahmen wird die Wertermittlung nach dem Bewertungsgesetz noch komplexer. Aufgrund der Vielzahl an wertbeeinflussenden Faktoren lassen sich die zu erwartenden Werterhöhungen und potentiellen Mehrbelastungen nicht pauschal beziffern. Anhand von Beispielrechnungen wird jedoch deutlich, dass für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke die Immobilienwerte um mehr als 20% steigen können. Im Einzelfall kann der Wertzuwachs aber auch noch höher ausfallen. So kann beispielsweise der Wert eines gut zwanzig Jahre alten Einfamilienhauses mit einer Bruttogrundfläche von 300qm und einer Grundstücksgröße von 600qm (bei Bodenrichtwert von 650 Euro pro qm) von knapp 582.000 Euro (Rechtslage bis 31.12.2022) auf rund 852.000 Euro (Rechtslage ab 01.01.2023) steigen. An dieser Stelle sei aber nochmals darauf hingewiesen, dass der genaue Wert(-zuwachs) von zahlreichen Faktoren wie Bauart und Zustand des Hauses sowie von den ab 2023 neu hinzukommenden Regionalfaktoren abhängt. Die Regionalfaktoren sind gegenwärtig noch gar nicht veröffentlicht.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass der im Beispielsfall mittels Sachwertverfahren ermittelte Wert nur dann der Besteuerung zugrunde gelegt wird, wenn dem Finanzamt keine Vergleichskaufpreise bzw. Vergleichsfaktoren vorliegen. Denn Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen sind vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren, d.h. anhand der Kaufpreise von tatsächlich realisierten Verkäufen anderer, hinreichend vergleichbarer Objekte zu bewerten. Das reformierte Sachwertverfahren kommt in diesen Fällen also nur nachrangig zur Anwendung.
Nachdem im Vorfeld einer Übertragung oftmals nicht bekannt sein wird, ob dem örtlichen Gutachterausschuss Verkaufszahlen von vergleichbaren Objekten bekannt sind, besteht bei Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen schon immer eine gewisse Unsicherheit bei der Bewertung, sodass bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen nicht in jedem Fall akuter Handlungsbedarf bestehen dürfte. Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine ohnehin geplante Immobilienübertragung vorgezogen und noch nach altem Bewertungsrecht, d.h. vor dem 31. Dezember 2022 vollzogen werden kann.
Bei Immobilien, die nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten sind, wird ab dem 1. Januar 2023 in jedem Fall eine Änderung der Bewertung erfolgen, was in erster Linie sog. Mietwohngrundstücke betrifft. Dabei handelt es sich zunächst um Immobilien, die zu mehr als 80% Wohnzwecken dienen, aber nach der gesetzlichen Definition nicht als Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum gelten. Die Gesetzesänderungen wirken sich aber auch bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken aus, denn diese sind ebenfalls nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten, sofern sich im jeweiligen Einzelfall eine übliche Miete auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ermitteln lässt. Ist dies nicht der Fall, erfolgt die Bewertung nach dem Sachwertverfahren.
Demzufolge sind im Privatvermögen befindliche und zu betrieblichen Zwecken genutzte (Geschäfts-)Grundstücke und gemischt genutzte Grundstücke ausnahmslos von den Gesetzesänderungen betroffen.
Ungeachtet der anstehenden Gesetzesänderungen besteht in sämtlichen Fällen weiterhin die Möglichkeit, mithilfe eines (ggf. teuren) Sachverständigengutachtens den individuellen Verkehrswert einer Immobilie nachzuweisen. Dabei sind die hohen formellen und inhaltlichen Anforderungen zu beachten, die die Finanzverwaltung an ein solches Gutachten stellt.

V. Immobilienbewertung in Sonderfällen

Durch das Jahressteuergesetz 2022 sollen zudem die Bewertungsvorschriften für Erbbaurechtsfälle und Fälle mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden umfassend reformiert werden. Auch hier ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen, ob es im Vergleich zur aktuellen Rechtslage zu höheren Wertansätzen kommt.
Die Änderungen des Bewertungsgesetzes können sich auch auf die Grunderwerbsteuer auswirken, wenn für grunderwerbsteuerliche Zwecke die Ersatzbemessungsgrundlage zur Anwendung kommt. Dies kann beispielsweise bei Unternehmenstransaktionen („Share Deals“) der Fall sein.

VI. Auswirkungen für die Praxis / Handlungen vor dem Jahresende

Aufgrund der zu erwartenden höheren Wertansätze für inländischen Grundbesitz ist ab 2023 in vielen Fällen mit einer höheren Schenkungsteuerbelastung zu rechnen. Wer ohnehin über eine schenkweise Immobilienübertragung nachdenkt, könnte von einer noch vor dem 31. Dezember 2022 vollzogenen Übertragung steuerlich profitieren. Nach der Rechtsprechung des BFH ist es für die Ausführung der Schenkung ausreichend, wenn die Auflassung erklärt wird, dem Beschenkten der Besitz, Nutzen und Lasten übertragen sind und ein Dritter zur Entgegennahme bzw. Abgabe der erforderlichen Erklärungen bevollmächtigt wurde (z.B. der Notar).
Keine Auswirkungen der Gesetzesänderung sind zu erwarten bei Ein-und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum, für die Vergleichskaufpreise des örtlichen Gutachterausschusses vorliegen und damit das unveränderte Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommt.
Außerdem ist zu beachten, dass politisch derzeit die Erhöhung von Freibeträgen im Familienkreis (Übertragung an Ehegatten oder Abkömmlinge) diskutiert wird, weswegen eine jetzt schon vollzogene Übertragung kontraproduktiv wäre. Bei Unsicherheiten kann ein entsprechender Widerrufsvorbehalt im Schenkungsvertrag hilfreich sein.