I. Aktuelle Gesetzeslage und Motivation des Gesetzgebers

Hintergrund für die beabsichtigte Reform des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) ist insbesondere, dass durch vertragliche Gestaltungen im Rahmen von sog. Share Deals die (ansonsten) beim „klassischen“ Grundstückserwerb anfallende Grunderwerbsteuer vollständig vermieden werden kann.

1. Derzeitige Besteuerung bei Share Deals (Kapitalgesellschaft)

Bei sog. Share Deals über Anteile an Kapitalgesellschaften wird nicht das Grundstück selbst erworben, sondern die Anteile an einer Gesellschaft, die (zumindest auch) ein Grundstück hält. Die steuerliche Besonderheit im Rahmen des Share Deals liegt – vereinfacht – darin, dass nach dem GrEStG ein die Grunderwerbsteuer auslösender Vorgang nur dann gegeben ist, wenn unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 % der Anteile an der Gesellschaft auf einen neuen Gesellschafter (auch mittelbar) übergehen oder sich in der Person eines Gesellschafters der Grundstücksgesellschaft „vereinigen“.
Gestaltet man die Veräußerung der Gesellschaft nun so, dass nur 94,9 % der Anteile an der Gesellschaft auf einen Neugesellschafter übertragen oder die Anteile an der Gesellschaft im Verhältnis 94,9 % und 5,1 % auf zwei unabhängige (Neu-) Gesellschafter übertragen werden, so löst dies nach der aktuellen Fassung des GrEStG keine Grunderwerbsteuer aus.

2. Behaltensfrist bei Personengesellschaften

Überdies knüpft das GrEStG das Auslösen der Grunderwerbsteuer bei dem Wechsel von 95 % des Gesellschafterbestands von Personengesellschaften (GbR, OHG, KG, GmbH & Co. KG) an eine 5-Jahresfrist an. Nach Ablauf von fünf Jahren ist also eine grunderwerbsteuerfreie Übertragung von mehr als 95 % der Beteiligung an einer Personengesellschaft, die mindestens einen Teil eines Grundstücks hält, zulässig.
Insoweit ist es nach geltender Rechtslage möglich durch, einen gestreckten Erwerb sämtliche Beteiligung an einer grundbesitzenden Personengesellschaft zu erwerben, unter weitgehender Vermeidung von Grunderwerbsteuer: Dafür werden in einem ersten Schritt 94,9 % der Beteiligung an der Personengesellschaft erworben und nach Ablauf der 5-Jahresfrist die weiteren 5,1 % der Beteiligung. Zwar würde in diesem Fall der Erwerb der weiteren 5,1 % grundsätzlich die Grunderwerbsteuer für den gesamten Erwerb (i.H.v. 100 %) auslösen, jedoch ist der Erwerb in der Höhe, in der der Erwerber bereits an der Personengesellschaft beteiligt ist (hier 94,9 %), von der Grunderwerbsteuer befreit.

II. Geplante Neuerungen (Arbeitsgruppe)

1. Herabsenkung der Beteiligungsgrenze von 95 % auf 90 %

Der Schwellenwert, ab dessen Erreichen ein grunderwerbsteuerlicher Vorgang ausgelöst wird, soll von 95 % auf 90 % abgesenkt werden. Hinzuweisen ist darauf, dass sogar eine Absenkung auf 50 % bzw. 75 % diskutiert wurde. Das bedeutet, dass ein externer Investor statt bisher mit 5,1 % nun mit 10,1 % beteiligt sein muss.

2. Auslösen der Grunderwerbsteuer bei Wechsel des Gesellschafterbestands i.H.v. 90 % (§ 1 Abs. 2b GrEStG-Entwurf)

Die für die Praxis weitgehendste Neuerung liegt darin, dass ein (zusätzlicher) Ergänzungstatbestand geschaffenen werden soll, nach dem die Grunderwerbsteuer dann ausgelöst werden soll, wenn sich insgesamt 90 % des Gesellschafterbestands einer Kapitalgesellschaft innerhalb von 10 Jahren ändern. Dieser Tatbestand knüpft somit nicht (mehr) daran an, dass ein bestimmter Gesellschafter einen bestimmten „Schwellenwert“ der Anteile an einer Kapitalgesellschaft auf sich vereinigt.
Hierdurch sollen die (in der Praxis weitverbreiteten) Konstruktionen, bei denen ein Co-Investor „mitgebracht“ wird, der einen „Zwerganteil“ hält, verhindert werden. Nach aktueller Rechtslage wird hier mangels Erwerbs/Vereinigung von 95 % der Anteile in der Hand eines Gesellschafters keine Grunderwerbsteuer ausgelöst.

3. Verlängerung der Behaltensfristen

Sämtliche aktuellen „Fünfjahresfristen“ sollen auf zehn Jahre verlängert werden. Dadurch würden insbesondere die oben dargestellten Streckenerwerbsmodelle an Attraktivität verlieren. Derzeit bestehen Fünfjahresfristen bei dem Zeitraum für die Zusammenrechnung von Gesellschafterwechseln bei Personengesellschaft, für die Nachbehaltensfrist bei §§ 5 und 6 GrEStG und für die Vorbehaltensfrist bei § 6 Abs. 3 GrEStG.
Somit sind künftig auch Fälle, in denen das erworbene Grundstück in eine Personengesellschaft eingebracht wird bzw. das in einer anteilig erworbenen Personengesellschaft befindliche Grundstück in das alleinige Eigentum des Erwerbers übergeht, betroffen. In diesen Konstellationen müsste das Grundstück vom erwerbenden Gesellschafter zunächst 10 Jahre gehalten bzw. die Beteiligung des Erwerbers an der Personengesellschaft unverändert bleiben, bevor es grunderwerbsteuerfrei in die Personengesellschaft eingebracht bzw. aus dieser herausgenommen werden könnte.

4. Voraussichtliches Inkrafttreten

Die Neuregelungen könnten rechtstechnisch für Fälle ab dem Tag der Verabschiedung im Bundeskabinett (Beginn des Gesetzgebungsverfahrens) rückwirkend angewendet werden. Derzeit ist ein solcher Beginn des Gesetzgebungsverfahrens noch nicht erfolgt, so dass u.E. noch nach aktueller Gesetzeslage gehandelt werden kann. Dass Strukturen rückwirkend erfasst werden, die nach dem offiziellen Bekanntwerden der Reformvorschläge Ende Juni 2018 bis zur Einbringung des Gesetzesvorschlags in das Parlament aufgesetzt werden, erscheint mit Blick auf den gesetzgeberischen Willen zwar denkbar, jedoch wegen der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Vertrauensschutz eher ausgeschlossen.

III. Auswirkungen auf die Praxis

Mit Blick auf die geplanten Ausweitungen der grunderwerbsteuerlichen Tatbestände sowie Absenkung der steuerauslösenden Schwellenwerte werden die (grunderwerbsteuerlichen) Implikationen im Rahmen von Transkationen und Umstrukturierungen noch stärker in den Fokus rücken und noch größeren Einfluss auf die jeweilige (rechtliche) Strukturierung dieser Vorgänge nehmen.
Inwieweit die jetzt von der Arbeitsgemeinschaft vorgestellten Vorschläge auch letztlich in das Gesetz Einfluss finden oder während des Gesetzgebungsverfahrens auf Grund der bereits jetzt vielfach laut gewordenen Kritik im Detail noch verändert werden, bleibt abzuwarten.
Mit Blick auf eine etwaige Rückwirkung der geplanten Gesetzänderungen sollten relevante Fälle kurzfristig umgesetzt werden.
Die Reformvorschläge sollten bereits jetzt – insbesondere im Rahmen der Strukturierung von Immobilientransaktionen oder anderen grunderwerbsteuerrelevanten Umstrukturierungen – im Auge behalten werden, damit es im Nachgang nicht zu Überraschungen kommt.