I. Problemstellung und Ansicht der Finanzverwaltung

In der Praxis fallen der schuldrechtliche Abschluss des Kaufvertrages (sog. Signing) und der dingliche Vollzug des Kaufvertrages (sog. Closing) oftmals zeitlich auseinander. Die Finanzverwaltung vertritt die Auffassung, dass für solche „Share Deals“ zwei unterschiedliche grunderwerbsteuerbare Vorgänge vorliegen, wenn Signing und Closing zeitlich auseinanderfallen (sog. zeitpunktbezogene Betrachtung). So soll das Signing nach § 1 Abs. 3 GrEStG steuerbar sein, weil es den Anspruch auf Übertragung der Anteile begründet. Hingegen wird der dingliche Vollzug der Anteile von § 1 Abs. 2b GrEStG erfasst, da es hier auf die Änderung des Gesellschafterbestandes einer Kapitalgesellschaft ankommt. Entsprechendes gilt für Personengesellschaften nach § 1 Abs. 2a GrEStG. Maßgeblich ist für alle Vorschriften eine Grenze von 90 % der Anteile.
Nach dem Wortlaut des Gesetzes liegt eine Steuerbarkeit nach § 1 Abs. 3 GrEStG jedoch nur dann vor, soweit eine Besteuerung nach § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG nicht in Betracht kommt. Nach Auffassung der Finanzverwaltung gilt der Vorrang der §§ 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG gegenüber einer grunderwerblichen Steuerbarkeit nach § 1 Abs. 3 GrEStG nur dann, wenn die Voraussetzungen des § 1 Abs. 3 GrEStG und § 1 Abs. 2a oder 2b GrEStG gleichzeitig eintreten (zeitpunktbezogene Betrachtung). Fallen die steuerlich relevanten Zeitpunkte von Signing und Closing hingegen auseinander, sind beide Besteuerungstatbestände nebeneinander zu beurteilen, so dass in der Folge zwei grunderwerbsteuerbare Vorgänge vorliegen. Insofern kann es zur doppelten Besteuerung eines Lebensverhalts kommen.
Eine zweifache Festsetzung lässt sich nach Verwaltungsansicht in diesen Fällen nur über die Regelungen des § 16 Abs. 4a GrEStG vermeiden, der eine Aufhebung der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 3 GrEStG für das Signing nach Vollzug des Kaufvertrages vorsieht. Die Vorschrift findet jedoch nur dann Anwendung, wenn der Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 3 GrEStG fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt worden ist. Nachdem die Anzeigefrist jedoch lediglich 14 Tage beträgt, kommt eine Aufhebung der Grunderwerbsteuer über diese Vorschrift in der Praxis oft nicht in Betracht.

II. Entscheidung des BFH

Verschiedene Finanzgerichte (FG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. Januar 2025 – 12 V 12130/24 sowie FG Baden-Württemberg, Beschluss vom 16. Mai 2025 – 5 V 846/25) haben sich dieses Jahr im Rahmen des einstweiligen Rechtschutzes mit der Rechtmäßigkeit der Verwaltungsauffassung zum Signing-Closing-Problem in der Grunderwerbsteuer befasst. Die Finanzgerichte lehnten die Aussetzung der Vollziehung der doppelten Grunderwerbsteuer (Signing und Closing) ab und vertraten die Auffassung, dass keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Verwaltungspraxis der Finanzverwaltung bestehen.
Dem ist der Bundesfinanzhof nunmehr in einem vielbeachteten Beschluss vom 9. Juli 2025 (Az. II B 13/25) entgegengetreten. In dem entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob bei einer Übertragung von Anteilen an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft beim Signing und beim Closing zwei grunderwerbsteuerbare Vorgänge vorliegen, sofern Signing und Closing zeitlich auseinanderfallen. Hierbei wurden alle Anteile an einer Gesellschaft übertragen, die Grundbesitz im Inland hält. Im streitigen Fall fanden Signing und Closing an unterschiedlichen Tagen statt. Für das Signing wurde eine Grunderwerbsteueranzeige fristgerecht abgegeben, für das Closing jedoch nicht.
Das Finanzamt setzte daraufhin zweimal die Grunderwerbsteuer (für das Signing nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG und für das Closing nach § 1 Abs. 2b S. 1 GrEStG) fest. Der Bundesfinanzhof äußerte mit seiner Entscheidung ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit dieser Verwaltungspraxis und setzte Vollziehung aus. Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der doppelten Festsetzung der Grunderwerbsteuer bestehen jedenfalls dann, wenn dem Finanzamt zum Zeitpunkt der Festsetzung der Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 3 GrEStG bereits bekannt ist, dass das Closing erfolgt ist. Der Bundesfinanzhof führte aus, dass die Subsidiarität von § 1 Abs. 3 GrEStG für alle Tatbestandsmerkmale von § 1 Abs. 3 GrEStG gelte und der Vorschrift keine zeitliche Begrenzung zu entnehmen sei. Auch die Einfügung des § 16 Abs. 4a GrEStG habe die bereits bestehende Subsidiarität von § 1 Abs. 3 GrEStG nicht beseitigt.
Diese Linie hat der Bundesfinanzhof auch in nachfolgenden Entscheidungen beibehalten. So wurde aus den nämlichen Gründen für einen Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 3 Nr. 3 GrEStG die Aussetzung der Vollziehung der Steuer für das Signing mit Beschluss vom 27. Oktober 2025 (Az. II B 47/25) gewährt.
Zu beachten ist aber, dass die Anfechtung des falschen Bescheides fatale Folgen haben kann: So hatte der Steuerpflichtige im Aussetzungsverfahren vom 16. September 2025 (Az. II B 23/25) versehentlich nicht die Festsetzung für das Signing (nach § 1 Abs. 3 GrEStG), sondern die für das Closing (nach § 1 Abs. 2b GrEStG) angegriffen. Hier lehnte der Bundesfinanzhof eine Aussetzung der Vollziehung ab, da keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Steuerfestsetzung nach § 1 Abs. 2b GrEStG erkennbar waren. Dass der Steuerpflichtige bereits einmal Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 3 GrEStG bezahlt hatte, ändert hieran nichts, da eine Nachrangigkeit des § 1 Abs. 2b GrEStG zur Vorschrift des § 1 Abs. 3 GrEStG gerade nicht vorgesehen ist. Damit hätte der Steuerpflichtige eine Doppelbesteuerung nur über eine Aufhebung der Steuer nach § 1 Abs. 3 GrEStG über die Vorschrift des § 16 Abs. 4a GrEStG erreichen können. Mangels fristgerechter Anzeige war ihm dieser Weg jedoch versperrt, so dass er eine zweimalige Festsetzung von Grunderwerbsteuer hinnehmen musste.

III. Praxishinweis

Die Entscheidung des Bundesfinanzhofes erging in einem Verfahren des einstweiligen Rechtschutzes. Eine Entscheidung in der Hauptsache ist noch nicht ergangen. Die bisherige Verwaltungspraxis der Finanzverwaltungen orientiert sich weiterhin an den Gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 5. März 2024 (BStBl 2024 I, S. 383), womit die Finanzverwaltung weiterhin von der Rechtmäßigkeit der „doppelten“ Festsetzung der Grunderwerbsteuer beim Signing-Closing-Problem ausgehen dürfte. Aus dem Gebot des sichersten Weges folgt somit, dass grunderwerbsteuerliche Vorgänge weiterhin frist- und formgerecht beim Finanzamt angezeigt werden sollten, um eine Aufhebung der Steuer nach § 16 Abs. 4a GrEStG beantragen zu können.